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세입자의 주거안정을 위해서 임대차3법이 도입된 지 햇수로 3년이 되었지만, 오히려 임대인과 임차인 간의 법적 분쟁은 법이 개정되기 이전보다 더 늘어난 상태입니다. 

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특히, 집값 상승과 더불어서 임차인의 전세계약갱신청구권 거절로 인한 다툼이 많아 졌는데요, 계약갱신청구권(계약갱신요구권)이란, 주택임대차보호법에 따라 임차인(세입자)는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 전세계약을 갱신할 것을 요구할 수 있고 임대인은 정당한 사유 없이는 거절할 수 없는 권리를 말합니다.

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전세계약갱신청구권은 임차인의 주거안정을 위해 마련된 권리라 할 수 있는데요, 우리나라의 임대차계약 그 중 전세 계약을 보면 통상 계약 기간을 2년으로 하는 만큼, 임차인은 자기 소유의 집을 구할 때까지는 2년마다 계속하여 전셋집을 옮겨 다녀야 하기에 자녀의 학업, 직장 출퇴근 등 여러 불편사항을 겪게 됩니다.

이에, 주택임대차보호법의 개정으로 임차인은 임대인에게 전세계약기간을 연장해 줄 것을 요구할 수 있는 법적 권리를 마련해주었고, 임차인은 최장 4년이라는 기간 동안 현재 살고 있는 집에서 살 수 있게 되었습니다.

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하지만, 마냥 임차인의 편의만 봐주었다가는 임대인의 권리가 상당 부분 침해될 수 있는데요, 예를 들어 아파트 소유자가 직장 일로 2년간 지방에 파견가게 되어 집을 전세를 주었는데, 파견 기간이 끝나고 다시 본집으로 가려는 상황에 임차인의 계약갱신청구를 거절하지 못하게 된다면, 집주인은 본인 집을 두고도 새로운 전셋집을 구해야 하는 부조리한 상황이 벌어지게 됩니다.

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이에 주택임대차보호법은 임대인에게 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 예외적인 사항에 대해서 규정해 두었고, 그 대표적인 거절사유가 바로 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 규정되어 있는 ‘임대인(임대인의 직계존‧비속 포함)이 주택에 실제 거주하려는 경우’입니다.

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본인이 본인 소유의 집에 다시 들어와서 살겠다는데 이를 막는 것은 어찌 보면 부당한 일이라 할 수 있습니다. 그런데, 임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신청구를 거부하여 어쩔 수 없이 새로운 집을 구해 이사를 하였는데, 알고 보니 새로운 임차인과 임대차계약을 체결한 상황이라면, 기존의 임차인 입장에서는 황당하기 그지없고 법으로 보장하고 있는 임차인의 권리마저 침해된 것이라 볼 수 있습니다.

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이러한 일이 발생하는 이유는 결국 돈 때문이라 할 수 있는데요, 임차인이 전세계약갱신청구를 행사하면 전원세상한제에 따라 임대인은 기존의 전세계약금에서 최대 5% 가산한 전세계약금만 받을 수 있기 때문입니다.

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예를 들어 기존 전세계약 체결 당시에 5억 원짜리 아파트가 2년 만에 10억 원이 되었다면, 임대인은 당연히 새로운 임차인을 받아야 더 높은 전세계약금을 받을 수 있기에 거짓으로 실거주 등을 주장하는 일이 발생하는 것입니다.

그렇다면, 임대인의 거짓 실거주 주장에 속은 임차인은 어떤 법적 조치를 취할 수 있을까요? 

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임차인이 제기할 수 있는 법적 조치는 바로 손해배상청구입니다. 그런데, 소송준비가 생각보다 간단하지 않기에 부동산전문변호사의 검토를 반드시 받을 필요가 있는데요, 먼저 살펴 볼 것은 어떤 법을 적용하여 어떻게 손해배상청구를 할 것인지입니다.

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주택임대차보호법에는 임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다고 규정되어 있어 임차인은 주택임대차보호법에 따른 손해배상청구를 검토해 볼 수 있습니다.

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그런데, 임차인이 임대차보호법에 따라서 정당하게 계약갱신을 요구한 경우에만, 위 손해배상청구가 받아들여진다는 점을 유념할 필요가 있는데요, 현행 주택임대차보호법에 따라서 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전에 계약갱신요구를 하였는지 또 임차인이 전세계약을 연장하겠다고 의사전달을 한 행위가 계약갱신요구로 볼 수 있는지를 검토해 봐야 합니다.

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실제 계약갱신요구와 관련된 대법원 판례(2021다263229) 중에 임차인이 모두 두 차례의 계약갱신을 요구하였는데 그 중 하나는 법에서 정한 기간 외에 이루어졌고 나머지 하나는 계약갱신요구로 볼 수 없다고 보아 임대인의 손을 들어 준 판례가 있습니다.

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왜 세입자가 집주인에게 계약갱신을 청구하지 않은 것일까요? 임대차3법이 시행되면서 집주인이나 직계가족이 실거주를 할 경우 집을 내줘야 한다는 사실은 이미 잘 알려져 있습니다. 그러다 보니, 계약만료시점에 집주인이 먼저 세입자에게 '이번 계약 기간이 끝나고 나면 우리 아들이 들어와서 살 거기 때문에 집을 비워달라'는 식으로 말하면, 세입자는 계약갱신을 요구해봤자 의미가 없다는 것을 알기에 군말 없이 이사를 가곤 하는 것입니다.

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그러다 나중에 우연히 해당 주택에 집주인의 아들이 아닌 새롭게 전세계약을 체결한 임차인이 들어온 사실을 알게 되는 것인데요, 이 경우 어찌되었든 임차인은 자신에게 인정되는 계약갱신요구권을 행사하지 않았기에, 주택임대차보호법에 따른 손해배상청구가 어렵습니다. 

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그렇다고, 마냥 방법이 없는 것은 아닙니다. 결국 기존 임차인이 자신의 권리를 주장하지 않은 이유는 임대인의 거짓 때문이라 할 수 있기에, 임차인은 민법 제750조 불법행위에 따른 손해배상청구를 제기할 수 있고, 실제 이를 통해 법원으로부터 적정한 손해배상액을 인정받은 사례가 있습니다.

결국, 임차인이 계약갱신요구를 임대인이 실거주를 이유로 거절하였지만 실제 실거주를 하지 않은 경우, 이를 기화로 임차인이 손해배상청구를 하려는 경우라면 먼저 임차인과 임대인간의 문자내용 등을 토대로 적정한 계약갱신청구권 행사가 있었는지 여부를 검토해 본 뒤에 적절한 해결방법을 찾을 필요가 있고 궁극적인 목적이 손해배상인 만큼, 임차인과 임대인 간의 적정한 합의점을 도출해 내어 불필요한 법정다툼을 조기에 종식시키는 방법 역시 검토해 볼 필요가 있겠습니다.